LAS VERDADERAS VENTAJAS DEL LEASING INMOBILIARIO FRENTE AL PRÉSTAMOHIPOTECARIO

          A la hora de adquirir un local, por ejemplo, la forma más habitual de financiarla es a través del préstamo hipotecario. La pregunta es: ¿Existen otras formas de hacerlo? La respuesta evidentemente es "sí". Por supuesto que existen otras formas de financiar. En este post, concretamente, se hará una comparación con la modalidad del leasing inmobiliario en aspectos jurídicos, fiscales y contables.

        El leasing inmobiliario es una no muy conocida forma de obtener financiación para bienes inmuebles frente a la más común de las fuentes financieras como es el préstamo hipotecario. Se trata pues, de un contrato jurídico a través del cual una parte (arrendador) cede a otra (arrendatario) los derechos de uso y disfrute de un bien a cambio de unas cuotas, más los intereses y costes adicionales pactados. Al final del plazo estipulado, el arrendatario puede ejercer la opción a compra del bien a un precio predefinido por ambas partes. Los requisitos esenciales del contrato son los siguientes:

1. Jurídicos:

• Las figuras que intervienen en este tipo de arrendamiento financiero son las siguientes:

• Arrendatario: persona física o jurídica la cual desea acceder a un determinado bien que necesariamente debe ser un activo fijo afecto exclusivamente a explotación, en este caso, bien inmueble.
• Arrendador: entidad de leasing que efectúa la compra al vendedor y la arrienda durante un periodo de tiempo pactado hasta que se ejerce la opción de compra. En España, están legalmente autorizados para realizar operaciones de leasing:
• Los Bancos.
• Las Cajas de Ahorro.
• Las Cajas Rurales y Cooperativas de Crédito.
• Los Establecimientos Financieros de Crédito.

• La duración mínima del contrato debe ser de 10 años. 
• Por lo general, el arrendatario corre a cargo de los riegos técnicos y de obsolescencia del bien. 
• La opción de compra es un elemento esencial. La cuota de la opción a compra debe ser como mínimo por el importe de las cuotas anteriormente pagadas.
• El contrato es irrevocable, salvo acuerdo de las partes.
• El punto más importante a efectos de riesgo en caso de no poder hacer frente a las cuotas, radica en que la transmisión de la propiedad del bien no se efectúa hasta que en el último periodo no se ejerza la opción a compra. Es decir, que en caso de tener problemas de tesorería si no se ejerce el derecho de compra sobre el bien inmueble, con la "entrega" (lo pongo entre comillas porque en realidad el bien nunca fue transferido al arrendatario) del inmueble queda extinguido el contrato de arrendamiento financiero, salvo otras cláusulas pactadas. La opción de compra es lo que hace diferente a esta modalidad contractual frente a un simple contrato de compra-venta o a un contrato de arrendamiento.
• En caso de no ejercer la opción a compra, el arrendador puede poner a disposición de otro usuario el bien.
• El usuario no puede arrendar ni vender el bien financiado, salvo autorización expresa de la entidad financiera.

    2. Fiscales:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este tipo de operaciones llevan aparejado el IVA correspondiente, salvo que se trate de segunda o ulteriores entregas, en cuyo caso quedarán exentas. Eso sí, el IVA se va soportando a medida que se van pagando las cuotas del leasing.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD*). El contrato se formaliza mediante escritura pública, con lo cual está sujeto a este impuesto. El hecho imponible aparece en el momento de formalización del contrato al haber gastos de notaría, registro y gestoría. Para que no quede sujeto a este impuesto debe hacerse mediante Póliza Mercantil y solo tendría gastos de notario.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP*). Están sujetas a este impuesto las segundas y ulteriores entregas.
• Impuesto de Sociedades (IS). Son deducibles de este impuesto los siguientes conceptos:
• Amortización fiscal del bien hasta un máximo de dos veces (tres en caso de Empresas de Reducida Dimensión) el coeficiente fiscal máximo de amortización del bien inmueble (por la parte que corresponda al valor de la construcción).
• El total de las cargas financieras.
• Las comisiones por la formalización del contrato de leasing inmobiliario.

    3. Contables:

• Se incluye en el balance en el momento de formalización del contrato por el total de las cuotas a satisfacer más la opción a compra. Se registrará como activo siempre que no existan dudas acerca del ejercicio de la opción a compra.
• La amortización técnica se realiza en función de su vida útil por la parte que corresponda a la construcción.
• Se da de alta el pasivo por el importe total de las cuotas más la opción a compra y se va disminuyendo a medida que se vayan efectuando las amortizaciones financieras.

          El préstamo hipotecario  es otra fuente de financiación externa en la que un prestamista deja un montante a un prestatario y éste se compromete a devolverle ese importe más unos intereses en unos plazos pactados, quedando avalado dicho contrato con un bien inmueble (de ahí hipotecario). Un comprador accede a este tipo de métodos de financiación para satisfacer al vendedor el importe total del valor del bien en el momento de la compra y para ello acude a un intermediario financiero. Las características de este producto financiero son las siguientes:

1.  Jurídicas:

•  Los plazos y las cuotas son las pactadas entre las partes.
•  La propiedad del bien inmueble se transmite en el momento de formalizar el contrato de compra-venta. Pero en caso de que el prestatario incumpla con las obligaciones contractuales, el intermediario financiero (prestamista) podrá ejercer la acción hipotecaria en el plazo de 20 años desde que pueda ejercitarse.

 

     2.  Fiscales:

•  Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Ocurre lo mismo que en el leasing hipotecario con la salvedad de que el IVA se soporta en el momento de la entrega del bien, es decir, en el momento inicial.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD*). Ídem.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP*). Ídem.
• Impuesto de Sociedades (IS). Son deducibles de este impuesto los siguientes conceptos:
• El resultado de aplicar el coeficiente entre el máximo y el mínimo fiscal a la parte del valor de la construcción.
• El total de las cargas financieras. 
• Las comisiones por formalización del préstamo.

    3. Contables:

• Se da de alta como activo en el momento en que se formaliza el contrato de compra-venta.
• Se amortiza técnicamente en función de su vida útil por el importe total del activo menos el valor del terreno.
•  Se da de alta el pasivo y se disminuye en función de las amortizaciones financieras satisfechas.

          Llegados a este punto, podemos sacar las conclusiones de que el leasing inmobiliario tiene un menor riesgo para el arrendatario, ya que en caso de no poder hacer frente a las obligaciones contractuales, el contrato queda extinguido sin más, salvo pacto en contrario (por ejemplo comisiones por cancelación). Por el contrario, en el préstamo se han de satisfacer el capital pendiente de amortizar además de ejecutarse el procedimiento de embargo sobre el inmueble que ha servido de aval. Además, el leasing inmobiliario goza de ventajas fiscales en caso de que se quiera acelerar el proceso de amortización y mejorar así la tesorería acumulada de tu proyecto en los primeros años de vida de una empresa. Puesto que la deuda tributaria disminuye al acogernos al beneficio fiscal de acelerar el proceso de amortización fiscal de los bienes inmuebles adquiridos mediante leasing. Además podremos optar por la opción de formalizar el contrato de leasing hipotecario mediante la Póliza Mercantil y eludir así el pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (el cual hay que pagar forzosamente en el caso de optar por el préstamo hipotecario).

*Se trata de impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas por lo que las cuantías varían.